Основы инвестирования

Инвестиции в российскую недвижимость: какие варианты есть в 2021 году

Инвестирование в российскую недвижимость

В прошлом году существенно повысились цены на недвижимость во многих российских регионах. Цены выросли на 7.4%.

Основными факторами роста явились снижение процентных ставок и рост спроса на недвижимость среди инвесторов.

Снижение ставок сильно отразилось на ценах. Ставки по ипотеке на первичку опустились до 6,5%. Согласно госпрограмме субсидирования жители сельской местности могут взять кредит по ставке не более 3%.

Такое снижение сказалось на доступности строительства. Возможность приобрести жилье стала доступна населению с небольшими доходами. А вот заемщики смогут рассчитывать на более дорогую недвижимость.

Повышенный инвестиционный спрос объясняется беспокойством россиян за сохранность своих финансов. Недвижимость до сих пор остается привлекательным и надежным активом.

Интерес к инвестированию в недвижимость был спровоцирован рядом фактов:

  • сниженные депозитные ставки;
  • изменения в налоговое законодательство касательно доходов, полученных через вклады;
  • существенное ослабление российского рубля.

Все это неминуемо сказалось на увеличении инвестиций на фондовом рынке.

Как ведет себя рынок недвижимости

Господдержка с субсидиями на ипотеку действует до июня. Поддержка сельской местности не ограничена сроками.

В планах Центробанка продолжить на текущий год действие мягкой кредитно-денежной политики. В дополнение к этому сохраняется перспектива для снижения ключевой ставки. В данный момент созданы все условия для удержания минимальных ипотечных ставок.

Повсеместно снижаются риски заражений коронавирусом, а тотальная вакцинация препятствует новым локдаунам. Мягкая политика ФРС США влияет на поддержку фондовых рынков. Общая ситуация способствует поддержке цен на углеводороды. Общемировая тенденция по выходу экономик из постковидной рецессии в значительной мере влияет и на укрепление экономики России.

Одним из немаловажных факторов является тенденция к удаленной работе из дома. Многие люди проводят значительное количество времени в квартирах. К комфорту в связи с этим стали предъявляться повышенные требования. Часть населения задумалась о приобретении нового жилья.

Цены и спрос растут, предложение падает

За первый квартал 2021 отмечается продолжение роста цен на новостройки. Высокий спрос спровоцирован неопределенной перспективой, связанной с продлением реализации программы по льготной ипотеке. В связи с этим россияне стремятся быстрее совершить покупку. Уже отмечается сокращение предложений на рынке.

Максимальное повышение цен отмечено в северной столице, за ней идет Москва. Прирост составил 14 % и 8% относительно декабря прошлого года. Другие регионы показывают умеренную стабилизацию цен.

Вместе с движением на рынке недвижимости происходит снижение доходов населения. Реальные доходы россиян падают на протяжении последних нескольких лет. А в 2020 году снижение составило 4,3%. Ранее падение доходов нивелировалось доступностью ипотеки. Теперь же растущие цены и стабилизация процентных ставок начнут продавливать спрос.

В регионах с начала года средний рост цен составил 15-20%. Девелоперы перевыполняют свои планы продаж. Несмотря на повышение цен, население стремится вкладываться в недвижимость. В некоторых случаях удорожание квадратных метров произошло из-за непредусмотренного повышения зарплат рабочих. Застройщики отмечают нехватку рабочей силы.

При этом, в столице зафиксировано замедление роста цен. Рынок плавно приходит в равновесие после провального 2020 года.

Однако позитивная динамика по росту себестоимости строительства может сохраниться. Показатели будут различаться от региона к региону и от многих других параметров. Но, в целом, годовой диапазон в 6-8% сохранится. Аналитики считают, что цены будут продолжать расти еще долго – насколько сможет терпеть конечный покупатель.

В дальнейшем возможно ускорение темпов строительства. Предложения на первичном рынке не столь обильны. Поэтому создаются условия для серьезной стимуляции бизнес-активности в этой сфере.

Что будет с ценами

Антикризисная государственная программа по ставке ипотечного кредитования в 6,5% завершена. Правительство еще пока не приняло окончательного решения по ней. Тем не менее ведутся разговоры об ее продлении до конца года. В этом случае она будет распространяться лишь на некоторые отдельно взятые регионы страны. К ним относятся те, где не произошел разгон цен.

Население поторопится использовать действие льготной программы и оформит покупку. После этого покупательская активность пойдет на спад. Рынок будет перестраиваться под новые условия. А для этого потребуется время.

При этом эксперты отмечают, что ключевой стимул спроса это не только льготная ипотека. Большинство покупателей принимают решение о покупке, основываясь на эмоциях. Их побуждает стремление вложить собственные накопления до того момента, пока жилье не подорожает еще сильнее.

В первые месяцы года зафиксировано увеличение спроса на 25% по сравнению с прошлогодним показателем.

Несмотря на прекращение госсубсидирования, крупные игроки на рынке недвижимости откроют эксклюзивные программы кредитования. Данные меры будут способствовать стимулированию покупательского спроса. Также перераспределение спроса может сказаться и на вторичный рынок.

Покупка недвижимости от застройщика

Инвестирование в российскую недвижимость: покупка

Как заработать на нынешнем росте цен? Купить квартиру можно как уже готовую, так и на этапе строительства.

Несомненно, главный плюс инвестиции в жилую недвижимость – это надежность. А недостатком можно считать не всегда достаточный уровень владения технологией инвестирования. Это сказывается на итоговой прибыли от вложений. Важно учесть расходы, которые повлечет за собой покупка:

  • государственные пошлины;
  • налоги;
  • агентские комиссии;
  • услуги нотариуса и юриста;
  • коммунальные платежи;
  • накладные расходы.

Государственная поддержка внесла существенные сдвиги и изменила справедливую оценку стоимости квадратного метра. В недалеком прошлом покупка жилья на этапе строительства предполагала существенную разницу с ценой готового объекта. Теперь эта разница нивелировалась.

Итак, прежде чем решиться на покупку жилья, нужно провести качественный аналитический мониторинг:

  • оценка рыночных цен;
  • выбор застройщика;
  • смета на отделку и ремонт.

Таким образом, помимо основной стоимости жилья необходимо учесть все сопутствующие расходы.

Вторичное жилье

Так же привлекательным остается вторичный рынок жилья. В некоторых случаях он может быть даже более привлекательным и выгодным.

Прежде всего потому, что темпы роста цен на вторичку уступают ценам на новостройки. Кроме того, готовое жилье может сразу начать работать на прибыль. Так, функционирующую квартиру можно сразу же после заключения сделки начать сдавать в аренду. Нельзя забывать и о слабой прозрачности рынка подобных сделок. Опытный покупатель сможет сторговать квартиру с существенной скидкой.

Сдача в арену, в свою очередь, несет некоторые издержки для инвестора:

  • сниженная доходность. Дешевая ипотека снизила спрос на аренду квартир. Цены постепенно выровняются;
  • расходы на коммунальные платежи;
  • оплата налога на имущество;
  • расходы на бытовое и техническое обслуживание квартиры.

В итоге чистый ежегодный доход может составить 3,5-6% от затрат на покупку объекта. Увеличить процент дохода можно, если сдавать квартиру в посуточную аренду. В таком случае инвестиция может превратиться в мелкий бизнес. А это, в свою очередь, потребует большей вовлеченности в процесс с затратами на рекламу и уборку.к

Акции крупных девелоперов

Инвестирование в российскую недвижимость: акции девелоперов

Хороший спрос на жилье увеличивает потенциальные прибыли застройщиков. На Московской Бирже представлены несколько ведущих девелоперов.

ПИК – крупнейший российский застройщик, системообразующее предприятие экономики РФ. Специализируется на возведении жилья. В составе компании крупнейшее в мире проектное бюро и 4 завода.

В 2020 году ПИК ввёл в эксплуатацию около 2,4 млн м² жилья. Компания увеличила чистую прибыль более чем на 90%.

Мультипликаторы ПИК сохраняются на стабильном уровне, ввиду чего компанию нельзя назвать переоцененной. Акции ПИК уверенно укрепляются. В планах – расширение территорий под застройку и присутствие в регионах.

«Группа ЛСР» также занимается строительством недвижимости. Второй по величине российский девелопер.

Показатели прибыли компании весьма успешны. Только за первое полугодие ее чистая прибыль выросла на 38%.

Инвестиционная стратегия ЛСР основана на выплате дивидендов. До пандемии размер выплаты составлял 78 российских рублей на 1 акцию. Затем, в 2020 году, фиксированная сумма снизилась до 50 рублей. В текущем году компания намерена вернуть обратно выплату 78 рублей.

Такой шаг существенно повышает инвестиционную привлекательность бумаг, ведь сейчас у них низкая ставка.

Непопулярные высокодоходные облигации

Существует еще один вид инвестиций – покупка высокодоходных облигаций. Поскольку они слабо представлены на рынке ценных бумаг, с ними связаны большие риски.

Рейтинговые агентства имеют осторожные оценки в сфере девелопмента. Строительство жилья имеет самые слабые долгосрочные показатели. К тому же, в строительном секторе ежегодно проходят процедуру банкротства не менее 100 компаний.

Ввиду объективных факторов данный вид инвестирования подойдет редко какому инвестору. Тем не менее, эксперты прогнозируют появление в ближайшее время несколько новых эмитентов.

Comment here